Поиск по сайту

Последние записи

Ссылки

О квартирном вопросе

 

 

 

 

 

 

 

Эхо Москвы, Кредит доверия, 15.05.2009

С.БУНТМАН: Так. А ты отвечал про дестимуляцию покупки жилья в целях инвестиций?
М.БЕРГЕР: Нет.
С.БУНТМАН: …, наш дворник из Португалии спрашивает.
М.БЕРГЕР: Да, у дворника много есть вопросов таких.
С.БУНТМАН: Нет, дворник могуч просто-напросто. Вот все это объясняется так – в целях инвестиций. То есть дестимулировать покупку многих квартир, чтобы просто в них вкладываться.
М.БЕРГЕР: Чтобы те оставшиеся строительные компании, которые еще живы, померли окончательно? Ну, что значит дестимулировать? То есть не давать покупать каким-то образом?
С.БУНТМАН: «У тебя уже есть квартира» это будет называться.
М.БЕРГЕР: А, понятно. Друзья, так, конечно. Значит, тогда что будут делать строители, которые предлагают товар? А почему бы не дестимулировать покупку 2-го батона, если есть 1-й? 2-й книги, если у тебя есть уже одна? Зачем тебе книга, у тебя уже есть одна, – в известной шутке. Нет, это не решение, это даже просто не интересно обсуждать.

 А мне интересно!

1. Книгу или батон не покупают чтобы сохранить или приумножить свои капиталы. Жильё НЕ является таким же товаром, как пачка макарон. В макаронах свои сбережения не хранят. В ценах на жильё большУю долю имеет спекулятивная составляющая, возникающая от функции жилья быть средством сохранения и преумножения капитала. Эта функция влечёт только сохранение высоких цен. «Инвесторам» не выгодно снижение их.

2. Основная функция жилья – проживание в нём. Хранение капитала и его преумножение – второстепенная функция. Для первого – лучше низкая цена, для второго – высокая.

3. Потребность одного человека в квартире как жилье важнее и главнее потребности другого человека в этой же квартире как средстве инвестиций. Если воспользоваться понятием «право на жильё», то первое право правее второго. На практике получается наоборот: интересы меньшинства в дорогом жилье ставятся выше интересов большинства в дешёвом жилье. Меньшинство ущемляет большинство, кормится за его счёт.

4. Строители, которые строят дорогое жильё (цены завышены, прибыли – это сверхприбыли, много коррупционных издержек), тоже представляют собой меньшинство. Если Правительство примет меры по ограничению покупки жилья в инвестиционных целях (чтобы стало невыгодно покупать «лишние» квартиры), то строители будут вынуждены работать по-новому в новых условиях, снижать издержки, строить больше. Квартира станет нормальным товаром, цена на который подчиняется нормальным рыночным законам, а не спекулятивным.

5. Если не принять мер по дестимулированию покупки жилья в инвестиционных целях (например, большие налоги на 2-е, 3-е и т. д. квартиры в собственности), то нацпроект «Доступное жильё» останется фикцией и никогда не будет выполнен. Ипотека – это не доступность, а обман для сохранения доходов «инвесторов» и строителей (ну, и банков). Доступность – строить цементные заводы, производить строительную технику, материалы, строить доходные дома, разбираться с коррупцией в строительной отрасли, ограничивать спекуляции. Ипотека – самое лёгкое и неэффективное, что правительство только и способно сделать.

6. Для доказательства. Представьте гипотетический крайний случай, что все «лишние» инвестиционные квартиры оказались на рынке… Ясно, что цены упадут. Что и нужно.

7. Из СМИ прошлых лет. (Новое нет времени искать. Найдёте – добавьте.)

«27-28 ноября 2001 года в Москве состоялся Международный симпозиум «Перепись населения XXI век: опыт – проблемы – перспективы»
Председатель Межгосударственного статистического комитета СНГ Михаил Королев:
«В ходе переписи в Республике Беларусь в январе 1999 года была выявлена такая особенность, не встречавшаяся ранее при проведении переписей в СССР, как наличие «пустующих квартир». Переписчики обнаружили их более 200 тысяч. По всей видимости, значительную часть пустующего жилого фонда составляют квартиры, купленные родителями для своих детей. Но пока дети еще не подросли, жилье пустует.»

МАДРИД, 24 мар – РИА Новости. В Мадриде, Барселоне и еще 23 городах Испании в субботу вечером проходят массовые манифестации с требованием к правительству решить жилищную проблему, передает корреспондент РИА Новости.
…В заявлении подчеркивается, что «в Испании, где существует острая нехватка жилья, около 6,5 миллиона квартир пустуют или используются владельцами крайне редко».

…В Испании по обвинению в коррупции, махинациях с участками под застройку и в незаконном строительстве арестовано 30 чел., говорится в сообщении Главного управления полиции (ГУП).

…Тем не менее нельзя сказать, что жилья не хватает: в любой, даже небольшой, фирме по купле-продаже недвижимости есть предложения на любой вкус. В прошлом году в стране было построено более 800 тыс. единиц жилья. Скорее проблема в другом: у людей нет денег на его покупку. Задолженность населения растет не по дням, а по часам, как и цены на квартиры, в прошлом году рост стоимости жилья составил 9,1%. Причем этот показатель является самым низким за последние семь лет. Эксперты предсказывают насыщение жилищного рынка и падение цен на жилье.
Между тем, по данным Национального института статистики (INE), в стране имеется более 3 млн пустующих квартир и домов. Правительства всех уровней пытаются «активизировать» этот громадный фонд недвижимости. Но это довольно деликатный вопрос.
…Ближе всего подошли к решению вопроса о пустующем жилье правительства Страны Басков и Каталонии. Баскское правительство считает таковым жилье, не используемое его владельцами в течение одного года, и намерено ввести специальный налог: 9 евро в день в течение первого года, 12 в течение второго года и 15 евро в течение третьего. Готовящийся автономный закон обяжет муниципалитеты вести учет пустующего жилья. В первую очередь к таковому будут отнесены все квартиры и дома, где никто не прописан. Далее будут учитываться такие критерии, как расход воды и света, свидетельства соседей и другие. Потребуется специальная полиция, которая займется жильем.
В Каталонии готовы на временную экспроприацию квартир и домов, не используемых в течение более двух лет. Правительство автономии предлагает экспроприировать такое жилье сроком на шесть лет и сдавать его в аренду по низкой цене. В настоящее время 184 муниципалитета приняли решение увеличить налог на жилье, которое не используется. Действующее законодательство позволяет увеличить этот налог до 50%. Пока эту меру муниципалитеты не применяют, так как в большинстве автономий местные власти заняты предвыборной борьбой.»

«В Португалии на 2001 год 544 тысячи единиц пустующего жилья и более 29 тысяч семей (около 82 тысяч человек) проживающих в «неразрядном» жилье типа бараков, сараев, передвижных вагончиков, импровизированных жилищ.» 

«Риэлторы утверждают: в Москве до 30% квартир покупается «про запас» или в инвестиционных целях. И если их начнут продавать, чтобы не платить высокий налог, то ценовой «пузырь» сдуется.»

8. В доме, в котором я живу, из 240 квартир только в единицах проживают хозяева. Остальные – или пустые или сдаются. Кто-нибудь может доказать, что это не паразитизм, что это нормально?
Мечта многих – купить несколько квартир, сдавать, и на это жить. А другие пусть тянутся, выплачивая по 30 лет ипотеку.

9. Понятно, что предложение это (о дестимулировании покупки инвестиционного жилья) пока является нереальным осуществить. Потому что у власти – те, кто относится к меньшинству, у кого, как у внука юриста, например, по 10 квартир. Но что-то делать надо?! Или принять данность и приспосабливаться? Хочешь вкладывать в недвижимость – открывай доходные дома, отели, а не занимайся нецивилизованной пекуляцией.

10. Да, конечно, высокие цены на жильё, поддерживаемые инвестииционной привлекательностью, заставляют строителей строить больше, развивать строительство в стране.
Но результат? – Если эти квартиры не достаются нуждающимся! Или нуждающиеся покупают жильё дорогое на пределе своих возможностей!
Или кто-то думает, что будет настроено столько в результате, что оно само подешевеет? Я таких примеров не знаю ни в одной стране. Будут покупать 62-ю квартиру, но цены не опустят.

11. И ещё один аргумент. Кризис, как мы знаем, (во всяком случае, я знаю) – это хорошо. Он вскрывает обман, показывает, где есть проблемы, где есть неправильность. Происходит при кризисе то, что ДОЛЖНО происходить. Происходящее при кризисе показывает вектор, куда надо двигаться. Увольняют балласт, падают доходы спекулянтов, заигравшиеся игроки теряют, заигравшиеся банки теряют… в строительной индустрии падают цены, ранее завышенные; инвесторы не хотят покупать… (для остальных спрос на недвижимость не упал, он всегда есть).  (Смерть от ипотеки)

См. также: Пойди туда, не знаю куда

Задал вопрос

Комментарии

Комментарий от Кирилл
Time 21 мая, 2009 at 15:16

Повышение капитала, умножает кол-во налогов, как не глупо бы это звучало.
Мое ИМХО

Комментарий от admin
Time 24 мая, 2009 at 19:49

Кредит доверия, 22.05.2009. Эхо Москвы
М.БЕРГЕР: Хорошо, да. Я просто за волю к победе выдал бы приз нашему португальскому слушателю дворнику А. Т. Он просто как часовой на посту №1 всегда, и задает вопросы, очень основательные. И продолжает тему о том, что надо покончить с покупкой инвестиционных квартир. Что такое инвестиционные квартиры, друзья?

С.БУНТМАН: Квартира – чтобы жить, а не чтобы вкладываться.

М.БЕРГЕР: Да, 2-я, 3-я, 4-я, 10-я, 40-я и так далее. Ну, как бы, на поверхности выглядит вполне разумно и гуманно. Нельзя, там, давать людям обкладываться квартирами тогда, когда другие нуждаются, и так далее. Но давайте посмотрим на эту проблему шире, почему я считаю, что нельзя здесь ограничивать? Вот у нас Конституция не ограничивает количество частной собственности в одних руках – ну, нет такого ограничения, слава Богу. Если идти по этому пути – я уже неделю назад говорил там – давайте запретим покупать 2-й батон, или сейчас я говорю, давайте на вторые 100 рублей ограничим. Потому что у тебя есть уже одни 100 рублей, зачем тебе еще одни?

С.БУНТМАН: Нет, будем распределять. Вот как радовались: вот вы все ругаете Туркменбаши, а он бесплатно давал хлеб, он бесплатно давал там то-то.

М.БЕРГЕР: А кто знает, что сейчас в Туркмении и в каком состоянии находятся страна, люди и к чему привела эта политика? Я бы не горячился. Так вот, наш слушатель из Португалии вступил в полемику со мной и написал, что «вот батон – это то, без чего жить нельзя. Второй батон – ну, нужно там съесть, семья большая. А квартиры достаточно одной». Уважаемый дворник из Португалии, выскажу свои соображения – можете с ними спорить и дальше, я буду спорить с вами тоже. Еще подключатся друзья-радиослушатели. Так вот! Я вижу, какие же блага в том, что люди вкладывают деньги во 2-ю, 3-ю, в инвестиционные квартиры? Первое – я говорил это, я просто напомню – есть работа у строителей, отделочников, штукатуров, производителей окон, мебели и всего, что нужно в доме. Вы знаете, даже маленькую квартиру однокомнатную обставить.

С.БУНТМАН: И с работой есть заинтересованность, потому что это не просто назначенные им работы.

М.БЕРГЕР: Первое. Второе. Вот даже, я думаю, покупка жирными котами 2-й и 3-й квартиры на руку самым бедным – вот выскажу такую парадоксальную мысль.

С.БУНТМАН: Почему?

М.БЕРГЕР: А потому что самый бедный никогда не купит квартиру, к сожалению, и даже ипотеку не возьмет. А арендовать он ее может. Так вот если все квартиры будут заняты, как нам советует дворник из Португалии, что будут снимать, арендовать молодые специалисты, хотя бы, там, в первые пять лет точно не заработают – у них зарплата низкая, им не дадут кредит. И накоплений, допустим, нет. Где они будут жить, где будут жить люди, которые, ну, не выбились по жизни – бывает такая трагедия.

С.БУНТМАН: А специальный государственный фонд?

М.БЕРГЕР: Ну, был 70 лет. За 70 лет не удалось обиходить, не удалось эту проблему решить. И на самом деле я хочу напомнить. Я помню еще хорошо, хоть много лет уже прошло, что в 70-е – 80-е годы снять квартиру было очень сложно, при Советах. Свободных квартир, вот так называемых инвестиционных – их практически не было, их было очень мало, этих 2-х рынков почти не существовало. Вот в Банном переулке в Москве на заборчике вывешивали объявление – такое было место – ходили люди, жучки, маклеры, жулики.

С.БУНТМАН: На самом деле, это Банный проезд, потому что, знаешь, все ошибались. Потому что Банный переулок напротив, на другой стороне Проспекта мира. А это Банный проезд.

М.БЕРГЕР: Все. Ну, уточнили.

С.БУНТМАН: Я местный, понимаешь? (все смеются)

М.БЕРГЕР: Ну вот. Такого рынка не было, сейчас этот рынок появился. И он удовлетворяет как раз тот самый спрос, такой важный спрос. Ну, или не знаю. Родители хотят отселить детей, но нет в семье денег на ипотеку. И муниципальное жилье они не получат, потому что у них как раз там по 8,5, я не знаю, какая сейчас норма? По 12,1 на человека. А вы понимаете, что в 3-комнатной квартире жить даже 2-м пожилым людям и молодой семье с ребенком – ну беда.

С.БУНТМАН: А как мы все жили? А мы все так жили – и ничего.

М.БЕРГЕР: И вот эти люди, допустим, небогатые…

С.БУНТМАН: Жили. И ничего – проще, но веселее, наверное.

М.БЕРГЕР: Ну, слушай. Я не верю в романтику коммунальных квартир. Только в кино красиво выглядит. Так вот. Они могут решить эту проблему, арендовав эту самую квартиру. Другое дело, вот я бы за что выступил – за такое внятное законодательное урегулирование арендной платы. В Европе нельзя прийти вдруг в понедельник и сказать «А теперь квартира в 2 раза дороже». Ты подписал контракт, там есть какой-то минимум – 1 год, 3, 5 – ты в течение этого срока даже ни по каким причинам не имеешь права менять условия аренды. Это просто защищено очень серьезно. В России здесь много произвола.

С.БУНТМАН: Ну, тогда, знаешь, контракты подписывать – надо налоги платить тогда.

М.БЕРГЕР: Да. Ну, это отдельная история, я бы в нее не уходил. Так что вот, по поводу квартир.

Разъяснение понятно, но для меня не убедительно.
Инвестиционная привлекательность жилья полезна…
Я не уверен, что эта польза больше, чем польза от отсутствия инвестиционной покупки жилья или ослабления её привлекательности.

Покупают те, кто может купить, у кого есть деньги. Тем самым они сохраняют эту построенную квартиру для других (которая в противном случае могла быть и не построена). Т. е. в целом количество жилья увеличивается.
Вопрос такой, для меня интересный, и думаю, интересный для экономистов: какая в будущем прогнозируется ситуация с жильём, какие процессы будут идти? Есть ли такие расчёты? Будет ли жильё неуклонно дешеветь так, что инвесторы в конце концов кинутся продавать? Или они будут продолжать покупать, поддерживая цены? Как долог этот процесс, есть ли у него какой-то конец? Не лучше ли постепенно ослаблять инвестиционную привлекательность покупки жилья сейчас, чем делать резкие вынужденные движения потом?
Понимаю, что эти вопросы не требуют немедленного ответа. Они – постановка задачи.
Только когда увижу расчёты – с графиками, статистическими данными, таблицами – тогда «поверю», что одно зло меньше другого (или одна польза больше другой). Пока из качественных рассуждений это не очевидно.
И о сравнении с советским временем. Там не покупали жильё, там не было рынка, там жильё получали. Потому сравнение некорректно.

Комментарий от pasha
Time 7 августа, 2009 at 04:41

Вы как основное решение видите – выгнать инвестиционщиков из рынка жилья.
Но вы не думали что каждую инвестицоннуюю квартиру впорлне можно записать на жену, ребенка, тетю, и т.п. И будет вам единственное жилье. Инвестиционных квартир редко бывает больше 3х, найти безквартирных тёть не проблема.
Решение административное, как я считаю чушь в любом случае. Что не придумывай – обход все равно найдется.
Единственное решение проблем жилья – только рыночными методами.
Т.е. Уменьшение инфраструктурных издержек посредством застройки целых районов вместе с инфраструктурой.
И главное – конкуренция. Т.е. максимальное упрощение входа строй. компаний на площадку.
Результатом будет приближение цен на жильё к себестоимости.

Ну и как покупателю мне было бы все таки лучше иметь стандартизированный договор а не ворох вексельных схем и т.п. Но это уже с потребительской точки зрения.

Комментарий от admin
Time 12 августа, 2009 at 20:10

To pasha

Убрать инвестиционщиков с рынка жилья – не основное решение, но важное и необходимое (необходимое, но не достаточное).
По другому ситуацию НИКОГДА не исправить. Даже там, где строят из фанеры, жильё дорого и нужно брать ипотеку. И разве нормально, что жильё стоит в несколько раз больше, чем затраты на его строительство, да ещё при том, что новые технологии позволяют возводить его ещё дешевле?
Я не знаю страны, где жильё по-настоящему доступно, где оно дешевеет, как и положено в рыночной (неспекулятивной) экономике.

Комментарий от admin
Time 12 августа, 2009 at 20:17

И насчёт административного решения. Решение это легко реализовать при современных компьютерных государственных базах данных (состав семьи, налоги, платы за коммунальные услуги). Плюс доносы соседей. Конфискация квартир, приобретённых обманным путём.

Это не вторжение государства в личную жизнь и ушемление свободы. Это нормально.
Я государство не обманываю, потому ущемления не чувствую. Одна квартира плюс дача на семью – вполне достаточно, хочешь больше – плати налоги больше.

Комментарий от admin
Time 11 августа, 2010 at 14:01

Кредит доверия 03.08.2010

К.ПОХМЕЛОВ: Хорошо. Сменим мы тему. Были вопросы из другой области. Вот, в частности, наш постоянный слушатель Альберт: «Александр Жуков, отчитываясь о нацпроекте «Доступное жилье», сказал, что к 2030 году для 60% населения страны жилье станет доступным, то есть они получат ипотечный кредит. Ипотека – это синоним доступного жилья? – спрашивает наш радиослушатель. – Мировой долговой кризис никого ничему не учит?»

А.НЕЧАЕВ: Ну, видите ли, от того, что американцы заигрались, не побоюсь этого слова, с ипотечными кредитами, когда их раздавали направо и налево, совершенно не проверяя состояние заемщиков, это не значит, что дискредитирован сам институт ипотеки. Тем более, у нас он настолько слабо развит по сравнению с той же Америкой, крупными европейскими странами. Просто размер ипотечных кредитов на душу населения у нас от нескольких десятков до нескольких тысяч раз отличается от уровня, скажем, Германии, США…

К.ПОХМЕЛОВ: Размер или количество людей, которые берут?

А.НЕЧАЕВ: Нет, на душу. Сколько было выдано ипотечных кредитов и сколько людей в стране. Вот у нас это в общей сложности, я сейчас не помню, Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, очень любит это примеры, у него есть точные цифры, поэтому я могу немножко провраться, но порядок примерно такой, что у нас в расчете на душу населения несколько тысяч евро, а, скажем, в Германии – порядка 200 тысяч, в США – порядка 100 тысяч размер ипотечных кредитов. Поэтому ипотека – это совершенно нормально. Другое дело, что у нас ипотека является не очень доступной. Потому что, с одной стороны, безумные цены на жилье, из-за этой же самой бюрократической системы, из-за того, что чиновники абсолютно бесконтрольны, и поэтому строительство страшно затягивается, резко удорожается. Чтобы получить участок, доступ к коммуникациям, получить разрешение на строительство, ввести дом в эксплуатацию – это все «дай, дай, дай, принеси», не говоря о том, что «поклонись». А с другой стороны, колоссальный монополизм в этой сфере, потому что уже есть прикормленные фирмы. И все это, конечно, страшно удорожает само строительство. Соответственно, просто дорогое жилье, и кредит должен быть большим, чтобы его оплатить, ну и плюс, из-за того, что у нас все-таки довольно слабая банковская система, высокий уровень инфляции, конечно, и проценты тоже для многих совершенно неподъемные. А, скажем, системы, которая помогала бы молодым семьям, которая давала бы жилищные субсидии или какие-то устанавливала бы льготные проценты по ипотеке, например, для семей, родивших ребенка – как во многих странах, первый ребенок – тебе часть списывают, второй ребенок – еще списывают, по-моему, после третьего ты уже практически за квартиру не платишь, за счет государства, безусловно. Вот это реально эффективная демографическая политика и стимулирование рождаемости. Проблема, актуальная не только для нас, а для всех развитых стран. Поэтому у нас, с одной стороны, ипотеку, конечно, надо развивать, и если мы действительно хотим сделать доступное жилье, то, конечно, ее надо удешевлять. Как, с одной стороны, удешевлять строительство, а с другой стороны, снижая просто процентные ставки по кредитам разными способами.

Спасибо за ответ на мой вопрос. Суть ответа: строить дешевле и снижать процентные ставки. Конечно.
Но хотелось бы от себя добавить чуть-чуть.
Ипотека, как любой потребительский кредит, обладает свойством консервировать неэффективность производства/строительства, т,е. он не стимулирует производителей снижать издержки (строить дешевле), в том числе упоминаемые в передаче коррупционные издержки – это всё закладывается в цену и… даётся кредит-ипотека: покупайте наше дорогое (с заложенными откатами и пр. непроизводственными издержками) жильё.
Влияние ипотеки не только положительное, и эту неположительную роль ипотеки надо бы исследовать. Просто говорить, что все страны так делают – не правильно. Весь мир сейчас, как известно, в долговой яме, и какова роль в этом кредитов вообще – вопрос открытый.
Понятен идеал – купить квартиру на честно заработанные деньги без всякого кредита. Почему бы к нему не стремиться?

Комментарий от admin
Time 2 января, 2011 at 19:23

Квартирный вопрос
http://proriv.ru/articles.shtml/podguzov?privatizacia

Оставьте свой комментарий





Rambler's Top100